Os condomínios logísticos estão deixando a puberdade para trás. Desenvolvidos no final da década de 90 no Brasil, eles amadureceram junto com a economia. Resistiram à crise de 2008. Ficaram mais lucrativos e ganharam itens de ecoeficiência. Nos últimos anos, cresceram - e em todo o País, com destaque para a região Sudeste e, mais recentemente, Nordeste. Só no Estado de São Paulo, o estoque disponível aumentou 21,6% em 2009, índice que deve ser batido em 2010 e em 2011, quando a área disponível vai ultrapassar a casa dos 600 mil m2, segundo indicadores da Herzog Imóveis, empresa que atua na comercialização e administração de galpões industriais. No mesmo período, a taxa de vacância desse tipo de empreendimento girou em torno dos 10%, o que mostra a forte demanda por essas construções. O tônico que alimenta essa expansão está em fatores já conhecidos da economia: o efeito renda e o efeito crédito, que aumentam o consumo e, consequentemente, as operações de armazenamento e distribuição de produtos. Para atender às demandas do mercado interno aquecido, empresas de diversos setores vêm buscando novos centros logísticos onde possam operar mais perto dos consumidores, com mais segurança e com divisão dos custos prediais - justamente o que propõem os condomínios. "Esse é um mercado pouco explorado. Com a carência de logística no Brasil, existe a tendência de novos empreendimentos para atenderem a todos os segmentos produtivos, do setor metalúrgico a fabricantes de iogurte a celulares", afirma Marino Mário da Silva, diretor comercial da Retha Imóveis.
 |
| Condomínio da MRV Log, em Contagem (MG). A empresa, braço da construtora MRV, investiu R$ 26 milhões na aquisição de terrenos no segundo trimestre de 2010. |
Na década de 90, os principais inquilinos dos condomínios logísticos eram da área de logística e industrial. Hoje, é impossível definir perfis restritos. No Logical Center de Cotia (SP), administrado pela Retha, por exemplo, a vizinhança abriga uma fábrica de móveis corporativos de alto padrão, uma empresa que conserta caixas eletrônicos, outra que organiza e guarda documentos, e por aí vai. Todas com contrato de pelo menos três anos e valor de locação em torno dos R$ 19 a R$ 22 por metro quadrado. "Um galpão é mais rentável que um escritório comercial AAA na Avenida Paulista ou na Faria Lima. Ele tem a vantagem de não se desvalorizar fácil com o passar dos anos", garante Mário.
Rota dos Condomínios
 |
Referências para projeto básicoAs dimensões e características abaixo mostram referências para um projeto básico de condomínio logístico competitivo, além de alguns itens que agregam valor ao empreendimento, segundo as empresas ouvidas pela reportagem.
Localização: fácil acesso pelas rodovias mais importantes
do País.
Área do terreno: a partir de 30 mil m2.
Área dos galpões: a partir de 1.000 m2; há empreendedores que apostam em módulos a partir de 700 m2.
Número de módulos: variável em função do total de inquilinos e suas necessidades.
Área administrativa: entre 10% e 15% do galpão.
Pé-direito: em geral, de 8 m a 12 m. Já se fala em 15 m a até 20 m.
Capacidade do piso: de alta resistência (a partir de 5t/m2.)
Itens comuns: sistema de segurança, serviços (manutenção, limpeza e jardinagem), pátio para manobra de caminhões, bolsões para estacionamento; restaurante, lanchonete e/ou cafeteria, vestiário e ambulatório. Diferencial: cabine primária de energia, oficina, posto de gasolina e boxes de serviços, como agência bancária, lotérica e lojas, de acordo com as necessidades locais.
Itens de segurança: condomínio cercado, alarme, portaria blindada e sala de segurança com monitoramento. Diferencial: sistema de eclusa para caminhões (gaiola) e lombada antifurto (piso dilacerador).
Itens de sustentabilidade: estação de tratamento de esgoto; reúso da água para banheiros e/ou irrigação, aproveitamento da luz do dia.
do País.
Área do terreno: a partir de 30 mil m2.
Área dos galpões: a partir de 1.000 m2; há empreendedores que apostam em módulos a partir de 700 m2.
Número de módulos: variável em função do total de inquilinos e suas necessidades.
Área administrativa: entre 10% e 15% do galpão.
Pé-direito: em geral, de 8 m a 12 m. Já se fala em 15 m a até 20 m.
Capacidade do piso: de alta resistência (a partir de 5t/m2.)
Itens comuns: sistema de segurança, serviços (manutenção, limpeza e jardinagem), pátio para manobra de caminhões, bolsões para estacionamento; restaurante, lanchonete e/ou cafeteria, vestiário e ambulatório. Diferencial: cabine primária de energia, oficina, posto de gasolina e boxes de serviços, como agência bancária, lotérica e lojas, de acordo com as necessidades locais.
Itens de segurança: condomínio cercado, alarme, portaria blindada e sala de segurança com monitoramento. Diferencial: sistema de eclusa para caminhões (gaiola) e lombada antifurto (piso dilacerador).
Itens de sustentabilidade: estação de tratamento de esgoto; reúso da água para banheiros e/ou irrigação, aproveitamento da luz do dia.
Diferencial: sistema de energia solar; área verde para manter a permeabilidade do solo e, principalmente, o certificado de Green Building.
Custo do condomínio: de R$ 1,5 a R$ 3,5/m2 por mês. Inclui segurança, manutenção, equipamentos e folha de pagamento. Não inclui IPTU (Imposto sobre a propriedade predial e territorial urbana).
Usuários mais frequentes: empresas de logística, serviços e indústrias leves em geral
Custo do condomínio: de R$ 1,5 a R$ 3,5/m2 por mês. Inclui segurança, manutenção, equipamentos e folha de pagamento. Não inclui IPTU (Imposto sobre a propriedade predial e territorial urbana).
Usuários mais frequentes: empresas de logística, serviços e indústrias leves em geral
Fonte: Revista Construção e Mercado
Nenhum comentário:
Postar um comentário